Jo çdokush që lexoi raportin e fundit të Fondit Monetar Ndërkombëtar, apo atë të pranverës të Bankës Botërore arriti të dallojë shqetësimin që ngritën për herë të parë këto dy institucione financiare të rëndësishme.
Tregu i pasurive të patundshme ka nisur të kthehet në problem për organizatat ndërkombëtare që Shqipëria raporton periodikisht. Në deklaratën e ekipit të FMN-së pas vizitës në Shqipëri, u kërkua mbledhja e të dhënave për tregun e ndërtimit.
“Ne inkurajojmë monitorimin e vazhdueshëm të rrezikut të kredisë bankare, rrezikut të kursit të këmbimit dhe atij të normave të interesit. Mbledhja e më shumë të dhënave mbi sektorin e pasurive të paluajtshme do të jetë kyçe për zhvillimin e mëtejshëm të kuadrit makroprudencial.” tha misioni i FMN.
“Kuadri makroprudencial” është një paketë me masa rregullatore që banka qëndrore merr për të mbrojtur sistemin bankar nga goditje potenciale. Nëse një treg konsiderohet i shëndetshëm, risku që vendos banka qëndrore është i ulët dhe norma e interesit që llogaritet për atë sektor ka një koeficient të ulët. Nëse sektori konsiderohet me risk, edhe koeficienti për llogaritjen e interesit të kredisë për atë industri është më i lartë.
“Pas rritjes së ekspozimit të sektorit bankar ndaj bonove të thesarit dhe tregut “real estate”, politikëbërësit duhet të rritin vigjilencën ndaj rreziqeve që mund të transferohen përmes këtyre kanaleve. Objektivi kryesor duhet të jetë identifikimi i risqeve potenciale të hershme që mund cënojnë stabilitetin financiar. Politikat makroprudenciale duhet të jenë gati për t’i përballuar ato”. do të shprehej në kapitullin për Shqipërinë Banka Botërore në raportin e pranverës.
Edhe pse Banka e Shqipërisë nuk ka njoftuar marrjen e masave mbrojtëse apo për rreziqe që mund të sjellë sektori i ndërtimit për sistemin bankar, ajo ka pranuar nismën për bërjen e akteve rregullatore pranë institucioneve ku raporton: FMN dhe Banka Botërore.
Mungesa e të dhënave për tregun e pasurive të patundshme.
Më shumë se 70% e kredisë së dhënë nga sektori bankar është kredi me kolateral duke e bërë sistemin shumë të ekspozuar ndaj luhatjeve të çmimeve në tregun e pasurive të patundshme. Por pavarësisht kësaj, metoda që ndjek Banka e Shqipërisë për të parë ndryshimin e çmimit të banesave përmes indeksit Fischer, një vlerë e cila llogaritet mbi bazën e pyetësorëve që i drejtohen 176 subjekteve që përfaqësojnë kompani ndërtimit dhe zyra të agjencive të shit-blerjeve të pronave.
Këto të dhëna nuk janë plotësisht të sakta dhe as zyrtare. Çmimi i pasurive të patundshme mund të jetë lehtësisht i identifikueshëm dhe më i saktë nëse do të shtoheshin dhe dy burime të tjera: Agjencia Shtetërore e Kadastrës dhe bankat e nivelit të dytë. Një pjesë e çmimeve të shit-blerjeve të pasurive të patundshme mund të deklarohen sipas referencës, por ato që blihen me kredi bankare deklarojnë vlerën reale të pronës. Kjo e dhënë mund të merret nga kontratat e kredive që kanë bankat e nivelit të dytë dhe të pasqyrohet një panoramë më e saktë e tregut imobiliar.
Edhe pse institucionet i kanë të dhënat e transaksioneve që ndodhin në tregun e pasurive të patundshme, ato nuk publikohen dhe nuk ka asnjë shifër se si ka evoluar kjo industri ndër vite. Agjencia e Kadastërs nuk publikon volumin e shitjeve dhe blerjeve as mbi bazë sasiore dhe në vlerë. Kjo e dhënë është e rëndësishme për të parë tendencën e tregut, kërkesën dhe ofertën, por dhe për të analizuar se sa blerje të pasurive të patundshme financohen nga bankat dhe sa transaksione bëhen me “cash”.
Të dhënat e tërthorta që mbështetin teorinë e “cash”it.
Gjatë 3 viteve të fundit sipërfaqja e lejeve të dhëna për të ndërtuar në kryeqytet ka njohur një rritje të lartë. Sipërfaqja për ndërtesa rezidenciale arriti në 954 mijë m2 në fund të vitit të shkuar, ndërsa në total për vitet 2020-2022 janë dhënë leje për ndërtimin e 2.37 milion m2. Nëse do të merrnim një çmim mesatar ndërtimi 500 euro/m2, atëherë do të duheshin 1.8 miliard euro investime për të përfunduar ndërtimin e këtyre njësive. Nga ana tjetër kredia e re për sektorin e ndërtimit e dhënë për periudhën 2020-2022 është 196 milion euro, çka le të pajustifikuar 90% të financimit të sektorit.
Një tjetër formë e likuiditetit që grumbullon industria e ndërtimit është mbledhja e parave nga porositësit e apartamenteve. Nëse për të porositur një shtëpi në kryeqytet çmimi mesatar është 1000 euro/m2, atëherë do të duheshin 2.37 miliard euro për të blerë sipërfaqen e re të ndërtuar në bazë të lejeve të dhëna. Kredia për blerjen e shtëpive për individë në këtë periudhë është 320 milion euro, çka ngre pikëpyetje të mëdha se ku janë gjetur 2 miliard euro që nuk janë financuar nga bankat?
